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天天滚动:贴告示称物业经理有“犯罪史”：反思业委会为何一再输官司丨深度

2023-05-19 18:20:03来源：中国房地产报

临高四季花园小区。陈标志/摄

【资料图】

“在现实生活中，有很大比例的小区业委会并没有依照法律法规的相关规定去履责，擅自做主决定小区事项，越权行使业主大会职权。”

中房报记者陈标志丨海南临高报道

一份加盖小区业委会公章的《警告》，引发了一场名誉权纠纷官司。

这起名誉权纠纷官司，发生在海南省临高县四季花园小区。2021年12月初，该小区业委会作出一份《警告》，称沈大海（小区前期物业服务企业经理）“有被公安机关网上追逃的恶意伤害和强奸犯罪过往史”。

业委会的“证据”是“业主爆料出”：2015年3月，沈大海以还钱为由，将受害人骗至海口市某休闲会所，将被害人强奸后潜逃。

沈大海怒而将四季花园小区业委会告上法院，并索赔20万元名誉及精神损失费。法院后判决业委会侵权，判令业委会赔礼道歉，在小区公告栏张贴书面道歉信，消除影响、恢复名誉；驳回沈大海其他诉讼请求。

这份吃官司的《警告》，实际上是四季花园业委会与前期物管企业矛盾冲突的升级。业委会要求前期物业公司退场，物管企业却认为要依法依规退场。这一拉锯式“剧本”，曾经在许多都市小区上演过，或正在上演。

四季花园小区业委会也将沈大海所在的物业公司告上法院，要求其退场并移交资料等。但法院经过终审、再审，均驳回了业委会诉讼请求。

资深法律人士表示，该案例中业委会接连输掉官司，是因为其对相关法律法规的认知不够。作为小区业主大会的执行机构，越权行使职责致官司败诉，势必使全体业主权益受损，这一“常识盲区”应引起各方足够重视。

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名誉侵权官司判了

惹官司的《警告》部分内容。

一份加措辞严厉的《警告》，被张贴在临高县四季花园小区的公告栏上。

2021年12月初，一份《四季花园首届业主委员会关于对无任何法律身份介绍私自闯入我小区有恶性犯罪过往史的沈大海提出严重警告！！！》被张贴在四季花园小区的南门、北门的公告栏，引起了小区住户的围观及当事人沈大海的愤怒。

记者了解到，这份《警告》大致内容就是对沈大海“在各微信群煽动业主，在小区从事着挑拨离间、拉拢收买、恶意制造纠纷”“没有法律身份，行使不法勾当的违法行为”等“控诉”和“揭露”。

该《警告》共3张纸，末尾加盖有“临高县四季花园首届业主委员会”公章，落款时间为“2021年12月4日”。

这份《警告》引起沈大海的不适，以及后来使得四季花园业委会吃了官司，是内文中一些内容表述侵犯了他人名誉权。

上述警告称，“沈大海有被公安机关网上追逃的恶意伤害和强奸犯罪过往史”。为证明该“犯罪事实”，《警告》中还称据业主爆料，2015年3月，沈大海在海口市某休闲会所，以还钱为借口，将被害人骗至该处实施强奸后潜逃。

沈大海认为小区业委会捏造事实，对其进行毁谤，《警告》严重侮辱了其人格和名誉。一怒之下，他以自身名誉权受到侵害，将四季花园小区业委会等告上法院，诉请法院判令被告业委会等立即停止侵权，赔礼道歉、消除影响、恢复名誉，以及赔偿名誉及精神损失费20万元。

去年，临高县人民法院经审理，对该名誉权纠纷案作出一审判决，限四季花园小区业委会在判决发生效力之日起十五日内向沈大海赔礼道歉，并在小区南门、北门公告栏张贴书面道歉信，消除影响，恢复沈大海名誉；1100元案件受理费由业委会承担。法院驳回了沈大海的其他诉讼请求。

一审判决后，沈大海对此不服提起上诉。2022年底，海南省第二中级人民法院作出终审判决，维持原判。

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业委会告物管企业被驳回

沈大海是谁？

据上述判决书认定，沈大海系海南高经物业酒店管理有限公司临高分公司（以下简称“高经物业”）经理，该公司系四季花园小区前期物业管理企业。

四季花园小区是临高县大型“候鸟社区”，共有2100余户业主，购房人大部分来自重庆等地。2020年，因小区重新选聘物业，四季花园小区业委会与高经物业发生了矛盾冲突。

四季花园小区业委会认为，选聘海南临高海之家物业服务有限公司，并与其签订物业服务合同，是符合相关规定的；高经物业认为，召开业主大会表决过程中，业委会存在弄虚作假等违法违规行为，辖区村委会指派监督人员发现问题后却被驱离现场，投票表决结果实际上没有达到业主人数、住宅面积“双过半”规定。

为此，在很长一段时间，一个小区出现两家物管、一个门岗两队保安的尴尬场景。该向谁交物业费，业主也一脸懵。

该问题也引起了临高县委、县政府的高度重视，曾专门成立工作组进驻该小区。该县综合行政执法局、县住建局分别向高经物业下发通知，责令其限期离场、办理移交手续。

但高经物业表示，由于业主大会在表决选聘物业存在违规行为，他们需等待法院的判决结果。“如果法院依法判决我们退场就立即离开小区，无条件办理物业移交手续。”高经物业负责人多次表态称。

2020年，四季花园小区业委会将高经物业告上法院，要求其腾退物业用房、移交物业经营用房、相关设施及相关档案资料等。一审法院对该起物业服务合同纠纷案作出判决，高经物业败诉。

但该案随后二审及再审的裁定结果，却发生了变化：驳回业委会的起诉。

2021年4月，海南省第二中级人民法院审理后认为，一审判决认定基本事实不清、适用法律错误、处理结果不当，该院予以改判。裁定撤销临高县人民法院的一审判决，驳回四季花园小区业委会的起诉。

2022年底，海南省高级人民法院经再审，对该案作出裁定，驳回四季花园小区业委会的再审申请。

值得关注的是，在此期间，临高县住建局就此前对高经物业作出的《责令限期办理移交手续的通知》，向法院提出行政申请强制执行。但儋州市人民法院对此作出裁定，不准予强制执行。事后，该局未对此进行上诉。

虽然从法律层面来看，目前尚未有对高经物业作出退场、办理移交手续的生效法律文书，但事实上，2022年3月，高经物业已被临高县有关方面“驱离”四季花园小区，形成了事实上的退场。

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资深律师：业委会“越权”应引重视

四季花园小区业委会为何连连输了官司，这其中有许多人忽略的一个重要法律常识。记者查阅多份相关判裁决书了解到，其中就提到小区业委会在本起诉讼中是否属于适格主体的问题。

中国物业管理协会法律与政策委员会委员、河南千业（海口）律师事务所高级合伙人胡留喜认为，在以上两宗纠纷案中，第一宗名誉权纠纷案，业委会班子成员或许将个体的情绪宣泄，错误成了一种集体的表达意愿，在《警告》上加盖业委会公章，形成了业主大会执行机构的一种组织行为，然后又被法院判决侵犯他人名誉权的事实。

胡留喜向记者表示，在第二宗物业服务合同纠纷案中，四季花园小区业委会之所以败诉，简而言之就是其在起诉高经物业前，没有取得业主或业主大会的授权，属于一种擅自做主、越权履责的行为。

二审法院在裁定书中称，庭审中，四季花园小区业委会自认就本案诉讼事宜未召开业主大会，亦无证据证明业委会已取得法定面积和法定人数的业主授权或同意，所以业委会提起本案诉讼主体不适格。再审法院裁定也认同该观点。

胡留喜称，根据《物业管理条例》规定，业委会是业主大会的执行机构，向业主大会负责，接受业主大会以及业主的监督。业委会本身不能就业主共同决定事项作出决定，应当按照业主大会的决议或者业主的共同决定去执行；我国《民法典》也有相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，属于业主共同决定及表决的范畴。业主共同决定事项，应当由专有部分面积三分之二以上的业主和人数占比三分之二以上的业主参与表决，且取得“双过半”业主同意。

那么，小区业委会在执行业主大会的决定事项中，履行哪些职责呢？

胡留喜称，主要有4个方面：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同；监督管理规约的实施。另外，还履行业主大会赋予的其他职责。

“现实生活中，有很大比例的小区业委会并没有依照法律法规的相关规定去履责，擅自做主决定小区事项，越权行使业主大会职权。”胡留喜向记者表示，一旦发生纠纷打官司，损害的是全体业主的权益，比如产生的诉讼费用、业主其他权益因官司受损等，到底由谁担责的问题，应该引起足够的重视。

胡留喜建议，物业主管部门和相关行业协会应定期加强对业委会的指导、监督和培训，让业委会及其成员熟知其基本职责和应当履行的基本义务，厘清职责边界，避免不必要的矛盾和纠纷发生。

（应采访者要求，文中沈大海为化名）

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳刘亚

审读：戴士潮

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