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世界观速讯丨湖南八项举措推动“夜经济”高质量发展，海口国际免税城开业｜商业地产月报

2022-11-10 10:06:47来源：中指研究院

本期看点

01政策动态

➤湖南：八项举措推动“夜经济”高质量发展

(资料图片仅供参考)

➤天津：三大领域、七项举措，盘活存量资产扩大有效投资

02市场表现

➤新房市场：2022年1-9月，全国商办开发投资额同比下降11.4%，新开工面积同比下降38.8%，销售面积同比增长3.2%

➤大宗交易：2022年1-10月，中指数据共监测到商业地产大宗交易117笔

➤商办用地：2022年1-10月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，但降幅均收窄，成交楼面均价同比微幅下跌，平均溢价率同比小幅下降；各线城市商办用地供求均缩量，二线城市成交面积同比降幅最大

03行业动态

➤文旅电商元宇宙“大唐灵境”正式开放“东市”商业街

➤中免集团旗下海口国际免税城正式开业

➤大悦城地产披露1-9月未经审核营运数据，多数投资物业平均出租率维持在90%以上

政策动态

1.湖南：八项举措推动“夜经济”高质量发展

9月30日，湖南省商务厅、湖南省文化和旅游厅印发《湖南省推动“夜经济”高质量发展进一步扩消费促就业的若干意见》，出台“加强‘夜经济’规划布局”、“建设‘夜潇湘’消费场景”等八项措施，推动湖南“夜经济”高质量发展。根据《意见》，湖南将重点打造100家夜食、夜购、夜游、夜健、夜教、夜展等夜间消费聚集示范区，打造一批“本地人常去、外地人必去”的网红打卡地。

中指点评：

从现代都市的作息规律来看，夜间是一天当中消费活动较为集中和活跃的时段。数据显示，大约60%的消费发生在夜间，一些大型商场每天18时至22时的销售额占比超全天的50%。因此，发展夜间经济、丰富夜间经济的消费业态和消费场景，对满足居民消费需求、拉动城市消费有重要作用。近年来，湖南夜经济不断发展，文化和旅游部发布的第一批和第二批国家级夜间文化和旅游消费集聚区名单中，长沙五一商圈、湘西州凤凰古城等10个消费集聚区入选。此次《意见》的出台从夜经济的规划布局、消费场景、消费品牌等多个方面对湖南夜经济的发展进行了顶层规划，同时鼓励进城务工人员、大学生等群体自主创业，在推动夜间消费的同时促进就业。

2.天津：三大领域、七项举措，盘活存量资产扩大有效投资

10月28日，天津市政府网站发布《天津市人民政府办公厅关于印发天津市进一步盘活存量资产扩大有效投资若干措施的通知》，充分挖掘天津市存量资产的市场价值，拓宽社会投资渠道，有效盘活存量资产，合理扩大有效投资。

《通知》中提出：“统筹盘活轨道交通上盖、搬迁企业原厂区、老旧小区改造、污水处理厂下沉、交通枢纽地上地下空间综合开发等存量和改扩建有机结合的项目资产。”、“筛选老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，特别是国有企业、行政事业单位各类闲置土地房产，有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产。”、“重点推动金钟河大街南侧片区、金耀广场等项目盘活已整理土地、老旧厂房、商业综合体等闲置资源；重点推动轨道交通双林车辆段、梨园头车辆段等TOD试点；支持河西区爱米斯地块加快开发建设。”等措施。

中指点评：

《措施》以国办发〔2022〕19号文件为基础，结合天津市的实际情况，明确了盘活存量资产的重点领域、重点区域和参与主体，明确了部分需重点推动的项目，以及各项措施的分工负责单位，为天津市挖掘存量资产价值、盘活存量资产指明方向。

市场表现

（一）新房市场：2022年1-9月，全国商办开发投资额同比下降11.4%，新开工面积同比下降38.8%，销售面积同比增长3.2%

图：2017-2022年1-9月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

从供应端来看：全国商办物业*开发投资额同比下降11.4%，新开工面积同比下降38.8%

2022年1-9月，全国商办物业*开发投资额为12282亿元，同比降幅扩大至11.4%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.5%下降至11.9%。

2022年1-9月，全国商办物业新开工面积为8945万平方米，同比降幅扩大至38.8%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.4%。

从需求端来看：全国商办物业销售面积同比增长3.2%

2022年1-9月，全国商办物业销售面积为8490万平方米，同比增长3.2%，但增幅连续6个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重由2021年的6.9%小幅上升至8.4%。

*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

1、开工投资：2022年1-9月，全国商业营业用房及办公楼开工投资同比均继续下降

图：2019年9月-2022年9月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化

图：2019年9月-2022年9月商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化

商办市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

商业营业用房：2022年1-9月，全国商业营业用房开发投资额为8276亿元，同比下降12.2%，降幅较2022年1-8月扩大0.6个百分点，企业投资意愿较低迷；新开工面积为6507万平方米，同比下降39.6%，降幅较2022年1-8月扩大1.3个百分点。

办公楼：2022年1-9月，全国办公楼开发投资额为4006亿元，同比下降9.9%，降幅较2022年1-8月收窄0.2个百分点；新开工面积为2438万平方米，同比下降36.6%，降幅较2022年1-8月扩大2.4个百分点。

2、销售面积：2022年1-9月，全国商业营业用房及办公楼销售面积同比均增长，但增幅收窄

图：2019年9月-2022年9月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

商办市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

商业营业用房：2022年1-9月，全国商业营业用房销售面积为6107万平方米，同比增长2.3%，增幅较2022年1-8月收窄2.5个百分点；其中9月单月销售面积同比下降11.5%，降幅较8月扩大5.2个百分点。

办公楼：2022年1-9月，全国办公楼销售面积为2383万平方米，同比增长5.6%，增幅较2022年1-8月收窄1.0个百分点；其中9月单月销售面积同比止降转增，增幅0.3%。

（二）大宗交易：2022年1-10月，中指数据共监测到商业地产大宗交易117笔

注：本表仅列示10月监测案例，交易笔数统计去掉了关联交易、项目注入房托等非市场化行为产生的交易，物业类型不包含工业。

商办市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

（三）商办用地

1、2022年1-10月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，但降幅均收窄，成交楼面均价同比微幅下跌，平均溢价率同比小幅下降

图：2020年10月-2022年10月全国300城商办用地推出及成交情况

商办土地市场：https://u.fang.com/ytcrnn/

2022年1-10月：全国300城商办用地推出面积为14608万平方米，同比下降18.1%；成交面积为11202万平方米，同比下降21.8%。

2022年10月：全国300城商办用地共推出2089万平方米，同比小幅下降0.9%，成交1906万平方米，同比增长41.7%。

图：2020年10月-2022年10月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

商办土地市场：https://u.fang.com/ytcrnn/

2022年1-10月：全国300城商办用地成交楼面均价为2388元/平方米，同比微幅下跌0.5%，平均溢价率为4.9%，同比小幅下降0.5个百分点。

2022年10月：全国300城商办用地成交楼面均价为2075元/㎡，同比下跌22.2%，平均溢价率为3.3%，同比基本持平。

2、各线城市商办用地供求均缩量，二线城市成交面积同比降幅最大

图：2017年-2022年10月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

图：2017年-2022年10月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

商办土地市场：https://u.fang.com/ytcrnn/

推出及成交面积：2022年1-10月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为532万平方米、497万平方米，同比分别下降27.9%、21.7%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为4592万平方米、3854万平方米，同比分别下降22.3%、29.5%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为9484万平方米、6850万平方米，同比分别下降15.2%、16.7%。

成交楼面均价及溢价率：2022年1-10月，一线城市商办用地成交楼面均价为11370元/平方米，同比上涨10.1%，二线城市为2699元/平方米，同比上涨0.4%，三四线城市为1560元/平方米，同比下跌2.1%。平均溢价率方面，一线城市为0.2%，较上年同期下降0.2个百分点，二线城市为3.7%，较上年同期下降1.5个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为8.8%，较上年同期上升0.4个百分点。

行业动态

1、文旅电商元宇宙“大唐灵境”正式开放“东市”商业街

10月18日，太一集团与大唐不夜城联手打造的文旅电商元宇宙“大唐灵境”正式开放“东市”商业街，目前HTC、醉美青岛、格力电器等多个知名品牌已入驻，共同开启元宇宙电商购物季。

“大唐灵境”集购物街区、品牌商店、文旅景点、数字场馆等业态为一体，东市开市后，元宇宙的线上场景将与大唐不夜城的线下商业场景共生共荣，为消费者提供沉浸式购物体验。用户可以在大唐长安城中实现虚拟逛街、购物，也可以与其他用户一起社交，游乐、看直播和各种现场表演。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

新冠肺炎疫情加速“宅经济”的发展，具备虚实融合特征的元宇宙产业应运而生，且已渗透至线上零售、游戏、社交等多个生活场景。叠加VR/AR、人工智能、云计算等新一代信息技术逐渐发展成熟，“元宇宙”产业或将成为数字经济的重要赛道，存在较大的发展空间。

2、中免集团旗下海口国际免税城正式开业

10月28日，由中免集团打造的海口国际免税城正式开业，项目建筑面积约28万平方米，经营面积约19万平方米，是目前世界最大单体免税店。

海口国际免税城项目位于西海岸城市副中心，紧邻新海港，是以免税商业为流量入口，“免税+文旅”双轮驱动的旅游零售综合体。项目引入800余个国际国内知名品牌，包括25个海南免税店首进品牌以及78个海南离岛免税中免集团独家品牌，打造近4000平方米的高奢通体主力店。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

自2011年海南离岛免税政策落地实施起，离岛免税购物快速发展，尤其是2020年发布的《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》，购物额度提升、免税商品种类和购物对象覆盖面增加，政策效果不断增强，带动海外高端消费回流，促进海南省经济发展。而海口国际免税城的开业不但为消费者带来更多高端消费新场景、新体验，也为海南离岛免税发展和海南自由贸易港建设注入新活力。

3、大悦城地产披露1-9月未经审核营运数据，多数投资物业平均出租率维持在90%以上

11月1日，大悦城地产发布截至二零二二年九月三十日止九个月之未经审核营运数据，15项投资物业中，除重庆大悦城、香港中粮大厦外，其他项目平均出租率均稳定保持在90%（含）以上，但由于按国家政策给予符合条件的租户租金减免，多数项目平均租金单价同比下跌。

资料来源：企业公告，中指研究院综合整理

中指点评：

二季度以来，疫情多发散发，消费市场尤其是接触型消费受到较大影响，商业地产市场供需两端均走弱。大悦城地产凭借出色的运营能力，着力提升项目经营品质，重点项目保持稳定经营。

报告下载（电脑端复制链接）

商业市场：

2022中国商业地产发展白皮书

https://u.fang.com/ythui6/

2022年9月商业地产市场月报

https://u.fang.com/yt97zm/

2022年8月商业地产市场月报